Novetats en matèria d’urbanitzacions amb dèficits urbanístics introduïdes pel Decret llei 2/2025

En data 27 de febrer de 2025 ha entrat en vigor el Decret llei 2/2025, de 25 de febrer, pel qual s'adopten mesures urgents en matèria d'habitatge i urbanisme. L’article 3 d’aquest Decret llei modifica el contingut de la Disposició addicional vint-i-cinquena del Decret legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme (“TRLUC”), relativa a les urbanitzacions amb dèficits urbanístics i deroga la Llei 3/2009, del 10 de març, de regularització i millora d'urbanitzacions amb dèficits urbanístics.

Aquestes noves mesures es justifiquen per a resoldre la problemàtica d'un gran nombre d'urbanitzacions en sòl rústic i establir un règim especial per abordar el problema de les urbanitzacions nascudes els anys 60 i 70, consolidades sovint amb mancances i processos d'urbanització inacabats (obres d'urbanització pendents de recepció per part de l'ajuntament corresponent), que han aflorat atesa la tendència actual de convertir-les de segona a primera residència.

De conformitat amb la DA 25ª del TRLUC, les urbanitzacions classificades com a sòl no urbanitzable i que han de mantenir aquesta classificació, han de ser objecte d'una regulació per part dels plans especials urbanístics, pels plans de millora urbana o pels plans especials urbanístics de desenvolupament que inclogui:

• L'especificació del règim jurídic aplicable a les parcel·les edificades d'acord amb la regulació general del sòl no urbanitzable, distingint entre les edificacions implantades legalment i les que estan en situació assimilada de fora d'ordenació.

• La determinació de quins són els serveis urbanístics bàsics de què han de disposar les edificacions que es poden mantenir en ús i la forma de prestar-los.

• La depuració i el sanejament de les aigües residuals domèstiques es pot dur a terme mitjançant la connexió a xarxes públiques properes o, alternativament, mitjançant sistemes autònoms que han d'ésser homologats segons les normes tècniques corresponents i d'ésser de titularitat municipal. El cost d'aquests sistemes autònoms va a càrrec de les persones propietàries en els termes que estableix el planejament local.

Les urbanitzacions amb dèficits que no estiguin classificades com a sòl no urbanitzable, es podran classificar com a sòl urbà no consolidat amb algunes especialitats:

a) Per a classificar l'àmbit com a sòl urbà no consolidat cal valorar i justificar les possibilitats de reducció de l'àmbit de la urbanització a partir d'estudiar les possibilitats de concentració dels àmbits edificables i de la resposta de les persones propietàries sobre la seva voluntat de participar en la urbanització.

b) Dins l'àmbit de la urbanització s'han d'efectuar unes reserves de sòl per destinar-les a sistema urbanístic per als espais lliures en terrenys de menys del 20% de pendent i a sistema urbanístic d'equipaments comunitaris de proximitat que, en conjunt, tinguin una superfície equivalent a entre 5 i 10 m² per habitatge.

c) Cedir a l’administració competent el sòl lliure de càrregues d'urbanització en què es pugui materialitzar el 5% de l'aprofitament urbanístic atribuït a l'àmbit d'actuació, excepte que la urbanització estigui consolidada per l'edificació en un 50% o més de la seva superfície.

d) No tenen l'obligació d'efectuar reserves per a habitatge de protecció pública.

e) S'ha de concretar la forma de prestar els serveis urbanístics bàsics procurant establir sistemes de baix cost que reuneixin condicions tècniques homologables.

f) Es poden efectuar recepcions parcials de les obres d'urbanització referides a determinats àmbits o infraestructures.

Pel que fa a les urbanitzacions classificades pel planejament urbanístic vigent a l'entrada en vigor d'aquesta disposició com a sòl urbanitzable o sòl urbà no consolidat que han iniciat la seva execució urbanística amb anterioritat a l’entrada en vigor de la DA 25ª, aplica el següent:

• Si disposen de projecte de reparcel·lació inscrit al Registre de la Propietat, no poden acollir-se a les especialitats que estableixen els punts a) i b) de l'apartat anterior.

• Si disposen d'ordenació detallada, però no de projecte de reparcel·lació inscrit al Registre de la Propietat, es pot plantejar una reducció de les reserves amb destinació als sistemes urbanístics per a espais lliures i d'equipaments comunitaris, donant compliment al que estableix l'especialitat del punt b) de l'apartat anterior. Els sòls anteriorment destinats a les dites reserves han de passar a classificar-se com a sòl no urbanitzable.

• En el cas que eventualment es plantegin increments de sostre o de densitat per optimitzar l'ocupació de sòls amb bona posició territorial, els increments han de subjectar-se al compliment de les exigències generals establertes per aquesta llei per al sòl urbà no consolidat.

Finalment, es fa referència al fet que les cessions per a sistemes urbanístics pendents de ser efectuades s'inscriuen a favor de l'ajuntament en el Registre de la Propietat per mitjà de la documentació que exigeix la legislació hipotecària, a partir de l'aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació, sense cap tipus de contraprestació ni de consentiment per part del titular registral.